Kredyt na budowę domu — transze, kosztorys, harmonogram

Jak działają transze

Bank wypłaca środki etapami, po potwierdzeniu wykonania poprzedniego. Potwierdzeniem jest zwykle inspekcja rzeczoznawcy albo dokumentacja fotograficzna z wpisem do dziennika budowy. Do czasu uruchomienia kolejnej transzy odsetki naliczane są tylko od wypłaconej części.

Konsekwencja jest praktyczna: wykonawca musi wykonać etap, zanim dostaniecie na niego pieniądze. Dlatego harmonogram płatności w umowie z wykonawcą powinien być uzgodniony z harmonogramem transz, inaczej powstaje luka finansowa po Waszej stronie.

Kosztorys, który akceptuje bank

Bank wymaga kosztorysu w określonym układzie — zwykle na własnym formularzu, z podziałem na etapy i kwotami. Kosztorys zaniżony bywa odrzucany, bo bank ocenia, czy za te pieniądze da się dom skończyć. Zawyżony podnosi wymagany wkład własny.

Najczęstszy błąd to kosztorys przygotowany bez wykonawcy, na podstawie ogólnych kalkulatorów. Rozjeżdża się wtedy z realną ofertą, a korekta w trakcie budowy wymaga aneksu i kolejnej wyceny nieruchomości.

Czego pilnować w harmonogramie

Bank zwykle określa termin zakończenia budowy i termin wykorzystania ostatniej transzy. Przekroczenie oznacza konieczność aneksu, a czasem podwyższenie marży. Warto zostawić w harmonogramie zapas na sezon zimowy i przerwy technologiczne, których nie da się przyspieszyć.

Dobrą praktyką jest ustalenie z wykonawcą, że protokół odbioru etapu powstaje w formie akceptowanej przez bank. Oszczędza to tygodni korespondencji przy każdej transzy.

Najczęstsze pytania